Avtal om framtida köp av fastighet – vad gäller för dig som privatperson?

INLEDNING
Att köpa en fastighet är en av de största affärerna man gör som privatperson. Men ibland är affären inte aktuell direkt – utan sker med ett löfte om framtida köp. Det kan vara fråga om ett planerat generationsskifte, en försäljning med villkor eller att en tomt ska styckas av först.

I dessa situationer kan ett förhandsavtal eller optionsavtal upprättas – men vad säger lagen? När är ett avtal bindande? Vad är skillnaden på en fastighet och en bostadsrätt? Och vad gäller vid fastigheter i utlandet?

Här reder vi ut vad du som köpare eller säljare bör känna till.

Vad är ett avtal om framtida köp av fastighet?

Ett sådant avtal innebär att parterna kommer överens om att ett köp ska ske vid ett senare tillfälle – under vissa förutsättningar eller inom en viss tid. Det kan t.ex. vara:

• En köpare vill köpa huset om banken beviljar lån
• En säljare vill vänta tills barnen flyttat ut
• Ett markområde ska styckas av innan köpet kan genomföras

Det är alltså inte ett köp i juridisk mening ännu – men ett löfte om att det ska bli ett.

Vad säger lagen?

Enligt Jordabalken (1970:994), 4 kap. 1–3 §§, är det bara ett formellt undertecknat köpekontrakt som utgör ett giltigt fastighetsköp. Det innebär att ett löfte om framtida köp av fastighet inte är bindande, om det inte uppfyller samma krav som ett köpekontrakt.

För att ett framtida köpeavtal ska vara giltigt krävs att det innehåller:

• En skriftlig överlåtelseförklaring
• Uppgift om köpeskilling
• Underskrifter från både köpare och säljare
• Vilken fastighet avtalet gäller

Om något av detta saknas, är avtalet inte juridiskt bindande – även om båda parter är överens.

Vad är skillnaden mot ett vanligt köpekontrakt?

Ett vanligt köpekontrakt genomförs direkt – fastigheten byter ägare och köpeskillingen betalas.

Vid avtal om framtida köp förbinder sig parterna att genomföra ett köp längre fram. Det kan ske:

• Genom ett förhandsavtal – ett avtal där säljaren åtar sig att sälja vid framtida tidpunkt
• Genom en option – köparen får rätt att köpa fastigheten, men är inte skyldig att göra det
• Genom ett villkorat avtal – exempelvis om bygglov beviljas eller annan händelse inträffar

Viktigt att tänka på

Det finns flera viktiga saker att tänka på när du skriver ett avtal om framtida köp av fastighet. För det första bör du säkerställa att avtalet är skriftligt och korrekt utformat – helst med hjälp av en jurist för att undvika formella brister som kan göra det ogiltigt. Fundera också på om du vill inkludera villkor i avtalet, till exempel att köpet endast blir av om lån beviljas eller om en tomt-avstyckning godkänns.

Det är också klokt att ange ett tydligt slutdatum för när köpet senast ska genomföras, så att båda parter vet vad som gäller. Tänk dessutom på vem som har rätt att nyttja fastigheten fram till dess att köpet fullföljs – frågor om besittningsrätt bör vara tydligt reglerade. Slutligen bör alla överenskommelser dokumenteras noggrant, även om det gäller avtal mellan släktingar eller vänner. En tydlig dokumentation minskar risken för framtida missförstånd eller tvister.

Exempel från verkligheten

Planerat generationsskifte
Föräldrarna vill överlåta sitt hus till dottern om två år. De skriver ett avtal om framtida köp med överlåtelseförklaring och fastställd köpeskilling – men genomför inte köpet förrän dottern fått nytt jobb.

Tomtavstyckning
En köpare vill köpa en del av säljarens tomt, men köpet kan inte genomföras förrän lantmäteriet beviljat avstyckning. Ett villkorat förhandsavtal skrivs tills vidare.

Förhandsavtal för fritidshus
En privatperson och en vän skriver avtal om att köpa ett fritidshus året efter, men missar att skriva under avtalet. Ett år senare ångrar sig säljaren – och eftersom avtalet inte uppfyller lagkraven, är det inte bindande.

Vad gäller för fastigheter utomlands?

Vid köp av fastighet i utlandet gäller det aktuella landets lag. I många länder (ex. Spanien, Frankrike, Thailand) är bindande köpeavtal möjliga tidigare i processen, och juridisk formalia kan se helt annorlunda ut.

Därför bör du alltid:

• Ta hjälp av lokal advokat eller svensk jurist med internationell erfarenhet
• Kontrollera äganderätt, fastighetsregister, skatter och lagfartssystem
• Undvik att betala handpenning utan att ha full insyn i villkoren

Sammanfattning

Ett avtal om framtida köp av fastighet kan vara ett bra sätt att planera ett framtida ägarbyte – men det måste uppfylla strikta lagkrav för att vara bindande. För fastigheter gäller jordabalkens formkrav, medan reglerna för bostadsrätter är mer flexibla.

Vid fastighetsaffärer utomlands är det särskilt viktigt att ta juridisk hjälp. Oavsett situation bör både köpare och säljare dokumentera överenskommelsen tydligt – det skyddar båda parter och minskar risken för framtida tvist.